Wohnungsauflösung nach einem Todesfall: was zuerst zu klären ist

Was mit dem Mietvertrag geschieht

Beim Tod eines Mieters gibt es zwei Wege, und beide sind im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Lebte ein Ehegatte, ein eingetragener Lebenspartner, ein Kind oder eine andere Person mit dem Verstorbenen im gemeinsamen Haushalt, so tritt diese Person in das Mietverhältnis ein, ohne dass sie etwas tun muss (§ 563 BGB). Wer das nicht will, muss es dem Vermieter innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod erklären, dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt.

Tritt niemand ein, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt (§ 564 BGB). Erben und Vermieter dürfen es dann außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, und zwar innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod und davon erfahren haben, dass kein Eintritt erfolgt ist. Die gesetzliche Frist beträgt drei Monate. Praktisch heißt das: Wer zügig kündigt, hat danach noch rund ein Vierteljahr Zeit für die Wohnung. Wer den Monat verstreichen lässt, verliert die kurze Kündigungsmöglichkeit und ist auf die reguläre Frist verwiesen.

Der erste Anruf geht deshalb an die Hausverwaltung oder die Eigentümerin: Wann ist gekündigt worden, wann läuft der Vertrag aus, wann soll die Vorabnahme stattfinden. Erst wenn dieser Termin steht, ergibt es Sinn, über einen Räumtag zu sprechen. Bei Eigentumswohnungen und Häusern fällt die Frist weg, dafür laufen Nebenkosten, Grundbesitzabgaben und Versicherungen weiter, bis über die Immobilie entschieden ist.

Warum das Räumen warten sollte, bis die Erbschaft geklärt ist

Mit dem Erbfall geht das gesamte Vermögen auf die Erben über, und dazu gehören auch die Schulden (§ 1922 BGB). Wer nicht erben will, kann die Erbschaft ausschlagen, hat dafür aber nur sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, zu dem er vom Erbfall und vom Grund seiner Berufung erfahren hat (§ 1944 BGB). Diese sechs Wochen sind kurz, und sie laufen unabhängig davon, ob die Wohnung schon geräumt ist.

Hier liegt der Fehler, der am häufigsten und am teuersten gemacht wird. Wer beginnt, Möbel zu verkaufen, Hausrat unter Angehörigen zu verteilen oder die Wohnung auf eigene Rechnung leerräumen zu lassen, verhält sich wie ein Erbe, der annimmt. Ein solches Verhalten kann als Annahme der Erbschaft gewertet werden, und danach ist eine Ausschlagung nicht mehr möglich. Wenn also unklar ist, ob im Nachlass Schulden stecken, wird zuerst der Kontostand geklärt und erst dann geräumt.

Unproblematisch sind in aller Regel Dinge, die keinen Aufschub dulden: den Kühlschrank leeren, Blumen versorgen, ein Haustier unterbringen, die Wohnung abschließen. Wer sich unsicher ist, holt sich für ein Gespräch eine anwaltliche oder notarielle Auskunft. Das kostet weniger als eine Erbschaft, die man nicht mehr loswird. Wir sind ein Umzugsbetrieb und keine Rechtsberatung, und wir sagen das an dieser Stelle deutlich, weil es hier um mehr geht als um einen Räumtermin.

Was vor dem Räumen gesichtet werden muss

Sobald feststeht, dass geräumt wird, kommt der eine Arbeitsschritt, der sich nicht nachholen lässt: das Sichten. Papiere und kleine Wertsachen sind später nicht mehr zuzuordnen, wenn sie einmal in einem Container liegen. Dieser Durchgang gehört den Angehörigen allein, nicht einem Dienstleister, und er braucht mehr Zeit, als man vorher denkt.

Gesucht wird an drei Stellen, und zwar in dieser Reihenfolge: Schreibtisch und Aktenordner, dann alle Behältnisse in Schlafzimmer und Küche, dann Bücher, Wäschestapel und Manteltaschen. Erfahrungsgemäß liegen Bargeld, Sparbücher und Schmuck seltener dort, wo man sie vermutet, und häufiger zwischen Textilien und in Buchdeckeln.

Aufbewahrt wird alles Schriftliche zunächst vollständig, auch das, was unwichtig aussieht. Erst wenn der Nachlass abgewickelt und alle laufenden Verträge beendet sind, lässt sich beurteilen, was weg kann. Was Sie dagegen früh brauchen, ist eine Liste der laufenden Verträge, denn Strom, Wasser, Telefon, Rundfunkbeitrag, Versicherungen und Abonnements laufen weiter und ziehen weiter ein, solange niemand sie kündigt.

• Mietvertrag, Übergabeprotokoll vom Einzug und Schlüsselliste
• Testament, Erbvertrag, handschriftliche Verfügungen, Vollmachten, Betreuungsurkunden
• Personaldokumente, Stammbuch, Renten- und Versorgungsbescheide
• Kontoauszüge, Sparbücher, Depotunterlagen, Bausparverträge, Kreditverträge
• Versicherungspolicen, vor allem Haftpflicht, Hausrat, Sterbegeld und Lebensversicherung
• Laufende Verträge: Strom, Gas, Wasser, Telefon, Rundfunkbeitrag, Abonnements, Mitgliedschaften
• Bargeld, Schmuck, Münzen, Uhren, Orden, Sammlungen, Schlüssel zu Bankschließfächern
• Fotoalben, Briefe, Tagebücher und alles, was nur für die Familie einen Wert hat

Wenn mehrere erben: wer darf entscheiden

Erben mehrere Personen gemeinsam, gehört der Nachlass ihnen zusammen, und verwaltet wird er gemeinsam. Ein Miterbe darf nicht allein bestimmen, dass die Wohnung geräumt wird oder wer welches Möbelstück bekommt. In der Praxis ist das der Punkt, an dem aus einer Frist ein Streit wird, und der Streit kostet mehr als die Auflösung.

Am besten funktioniert es, wenn eine Person schriftlich bevollmächtigt wird, die Auflösung zu beauftragen und den Räumtag zu begleiten. Vorher wird notiert, welche Stücke einzelne Angehörige behalten wollen, und diese Stücke werden getrennt gestellt oder gleich abgeholt, bevor der Rest angefasst wird. Alles, worüber noch niemand entschieden hat, kommt nicht in den Container, sondern in einen Raum oder für eine Weile ins Lager.

Für Angehörige, die weit entfernt wohnen, geht das auch aus der Distanz. Wir schreiben nach der Besichtigung auf, was in welchem Raum steht, schicken Fotos und warten Ihre Zustimmung ab, bevor gearbeitet wird. Ein Lagerabteil mit fünf Kubikmetern liegt bei ab 9 € am Tag, eines mit zehn bei ab 15 € am Tag. Das ist oft billiger als eine Entscheidung unter Zeitdruck, die später jemand bereut.

Wann eine Auflösung Geld einbringt und wann sie kostet

Die Frage stellen fast alle Angehörigen, und die ehrliche Antwort lautet: Meistens kostet sie, gelegentlich geht sie auf null, selten bringt sie etwas ein. Angerechnet wird, was sich tatsächlich weitergeben lässt. Das sind vor allem Werkzeug und Maschinen, Metall, massive Vollholzmöbel, gepflegte Haushaltsgeräte, gelegentlich Sammlungen, Musikinstrumente, Modelleisenbahnen oder Werkzeugbestände einer Werkstatt.

Wenig bis nichts bringen dagegen die Dinge, von denen am meisten da ist: Polstermöbel, Schrankwände, Geschirr, Bücher, Gardinen, Deko. Bei Wohnungen, die zwischen den achtziger und den zweitausender Jahren eingerichtet wurden, deckt der Erlös in der Regel einen Teil der Arbeit und nicht die ganze Rechnung. Gerechnet wird dann wieder nach Volumen ab 39 € je Kubikmeter zuzüglich Arbeitszeit ab 15 € je Stunde und der Gebühr der Annahmestelle.

Vorsicht ist geboten, wenn jemand die Auflösung pauschal gegen Anrechnung anbietet, ohne den Bestand gesehen zu haben. Wer den Wert kennt, bevor er die Wohnung kennt, rechnet damit, dass er sich nach dem Öffnen der Tür korrigieren darf. Wir nennen die Anrechnung als eigenen Punkt im Angebot, mit den Stücken, um die es geht. Innerhalb des Landkreises Potsdam-Mittelmark fahren wir ohne Aufschlag an. Was danach zu tun ist, steht auf einer Seite; was zu entscheiden ist, bleibt bei Ihnen.

1. Kündigungslage klären: wer ist eingetreten, wer kündigt, bis wann läuft der Vertrag
2. Ausschlagungsfrist prüfen, bevor Hausrat verteilt oder verkauft wird
3. Sichten: Unterlagen, Wertsachen und Persönliches sichern, vollständig aufbewahren
4. Laufende Verträge auflisten und kündigen, damit nichts weiter abgebucht wird
5. Innerhalb der Erbengemeinschaft eine Person bevollmächtigen und die Vorabteilung notieren
6. Besichtigung, Angebot mit Volumen und Anrechnung, dann Räumtag mit Luft vor der Übergabe